Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, gayrimenkullerle ilgili hukuki işlem ve davaların çatı isimlendirmesidir. Aşağıda verilen dava çeşitliliğinden de görüleceği üzere çok geniş bir alanı kapsamaktadır.

Gayrimenkul mü, Taşınmaz mı?

Gayrimenkul mü, taşınmaz mı ikilemi ile ilgili olarak; eski 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nde “gayrimenkul” ifadesi kullanılırken, 2002 yılından itibaren yürürlükte bulunan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “taşınmaz” ifadesi kullanılmakla birlikte, geçen bu süre içinde yasanın lafzı toplum içinde kabul görmemiş, hala gayrimenkul ifadesi ağırlıkla kullanıldığından bizimde yasal terim yerine “Gayrimenkul Hukuku” ifadesini kullanmamıza neden olmuştur.

Toplumumuzda Gayrimenkulün Yeri

Toplum olarak tarihsel geçmişimizden gelen bir gelenek ile birikimlerimizi genellikle taşınmazlarda değerlendirdiğimizden gayrimenkul hukuku toplum hayatında önemli bir yer edinmiştir. Gayrimenkule olan ilgi ve alaka hiç değişmemiştir. Ekonomik durumu ortalama olan kişiler dahi ileriye dönük güvence edinmeleri için birikimlerini ufak da olsa konut veya arsa olarak değerlendirmektedirler.

Osmanlı İmparatorluğundan bugüne gelen çok köklü bir tapu kadastro sistemimiz bulunmaktadır. Tapu sistematiği itibariyle diğer ülkeler arasında en sert gayrimenkul hukukuna sahip sisteme sahibiz denilebilir. Sıkı şekil şartlarına bağlı bir tapu sistematiğimizin bu sağlam yapısı itibariyle tapuda hatalı (iptale tabi) işlem oranı çok düşüktür.

Ülkemizde her yıl ortalama 800.000 taşınmaz el değiştirmekte olup ülke ekonomisinde ağırlığı en fazla olan sektörlerdendir.

Mülkiyet Hakkının Teminatı

Anayasamızın “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35. Maddesine göre; Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olmaz denmekle kişilerin mal edinmeleri anayasa hükmü ile güvence altına alınmıştır.

Gayrimenkul Nedir?

Gayrimenkul (taşınmaz) mal; bir yerden bir yere taşınması imkânsız olan durağan maldır.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK 704. Madde de;

Arazi (sınırı, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belirlenmiş toprak parçasıdır),
Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler (konut, işyeri gibi),
Tapu Kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar (üst hakkı, kaynak hakkı gibi),

Olarak tanımlanmıştır.

Mülkiyetin kazanılması tapu kütüğüne yapılacak tescille olur. Ancak Tescilsiz de kazanım halleri de vardır. Bunlar;

Miras,
Mahkeme kararı,
Cebri icra,
İşgal,
Kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir.

Ancak bu hallerde taşınmaz ile ilgili tasarruf (satış vb.) yapılabilmesi için mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olması gerekir. Devir için her iki tarafın da (veya temsilcilerinin) tapu sicil müdürlüğünde hazır bulunması gerekir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının – devrinin tek yolu (istisnai haller hariç) tarafların tapu sicil memuru huzurunda yapacakları sözleşme ile olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, bir tarafa taşınmazın tapudan devrinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan resmi şekilde (noter de) yapılan ön sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesi adi şekilde yapılması halinde geçersizdir. Taşınmazın devrini vaat eden taraf, sonradan tapunun devrine yanaşmaz ise alacaklı yargı yoluyla tapu devrini sağlayabilecektir. Satış vaadi sözleşmeleri ayni hak doğurabilmeleri için (satış halinde 3. kişilere de ileri sürülebilmesi için) tapuya şerh edilmelidir.

Kat İrtifakı – Kat Mülkiyeti Ayrımı

Kat İrtifakı; bir arsa üzerinde yapılmakta veya yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.

Kat mülkiyeti; Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş yeri, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli alanları üzerinde o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet türüdür.

Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişin başlangıcıdır. Kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyetine geçilemez. Kat mülkiyeti kurulmakla taşınmazın arazi niteliği sona erer. Tapunun kat mülkiyeti sayfasına bağımsız bölüm olarak işlenir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi için ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır. Bunun için yatırılacak harçlar, yapı denetim bedeli, SGK prim bedeli, inşaattaki eksikliklerin tamamlanması (asansör, istinat duvarı gibi) masraflar belirli bir yekûn tuttuğundan ülkemizdeki yapıların ekseriyeti kat irtifak tapuludur.