KİRA HUKUKU

Kira sözleşmesi ile kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanmasını kiracıya bırakır, kiracı da buna karşılık belli bir bedel ödemeyi üstlenir.

  • Tam her iki tarafa borç yükleyen (sinallogmatik) rızai ve ivazlı sözleşmedir.
  • Belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılır.
  • Sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Yani, ani edim değil, aksine taraflar arasındaki ilişki, sürekli olarak karşılıklı edimler halinde devam eder.
  • Konusu; taşınır, taşınmaz ve haklar olabilir.
  • Kiralama için kiralananın sahibi olma zorunluluğu yoktur. Malik olmayan üçüncü kişi de kiraya veren sıfatına haiz olabilir.
  • Kira sözleşmelerinde şekil serbestisi vardır. Sözlü de yapılabilir. Ancak;
    • Alacak ve tahliye davalarında kira sözleşmesinin kiracı tarafından inkâr edilmesi halinde,
    • Tahliye ve kira tespit davalarında kiranın başlangıç tarihi ve süresinin tespiti önem arz ettiğinden,
    • Kira bedelinin belli olmadığı durumlarda, yıllık kira bedeli tanıkla ispat sınırının üzerinde ise tanık dinlenmeyeceğinden,

Kira Sözleşmesinin yazılı yapılması İspat kolaylığı sağlar.

  • Sözleşmeyle bağlılık (ahde vefa – pacta sunt servanda) ilkesi geçelidir. Bu ilkeye göre sözleşmenin yapıldığı koşullara uygun olarak ifa edilmesi esastır.
    • Örn; Kira bedelinin, sözleşmede belirlenenden daha düşük ödenmesine kiraya verenin uzun süre sessiz kalınmasının kiracıya bir hak bahşetmeyeceği, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince kiraya verenin ödenmeyen bu farkı sonradan isteyebilmesidir.
    • Buna karşın, sözleşmeye bağlılığın istisnası olarak; yaygın ekonomik kriz hallerinde sözleşme hükümlerinin dışına çıkılarak sözleşmenin yeni duruma uyarlanabileceği (adapte edilebileceği) kabul edilmektedir.

Kira Sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 3 farklı kategoride ele alınmıştır.

  • Adi Kiralar (Genel Hükümler);
    • Çatılı olmayan işyerleri (plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu, mermer kesim atölyesi, boş arsa),
    • Sabit yapı olmayan yapılar (büfeler, konteynerler, prefabrik yapılar, yığma tarzda yapılmış yapılar),
    • otomobil kirası,
    • Üretim amaçlı olmayan tarla kirası vb.
  • Konut ve Çatılı İşyerleri Kiraları;
    • Çatılı İşyeri; mağaza, dükkan, yazıhane, imalathane, fabrika, depo gibi yerlerdir.
  • Ürün (Hasılat) Kirası;

Ürün veren taşınır veya taşınmaz mal yahut ticari bir işletme veya bir hakkın kira konusunu oluşturması gerekir.

  • Otel işletmeciliği,
  • Taksi plakasının kiraya verilmesi, ticari taksinin işletilmesi,
  • Rödovans (maden işletme) sözleşmeleri,
  • Ürün getiren Bağ-bahçe-tarla kirası (icar),
  • Kaplıca suyunun, kaynağın kiralanması,
  • Bir kahvehanenin demirbaşları ve ruhsatı ile birlikte kiralanması vb.

Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirasına ilişkin hükümler, kira sözleşmesi genel hükümlerine göre özel hüküm niteliğindedir. Konut ve işyeri kiraları ile ürün kiraları ile ilgili öncelikle özel hükümler dikkate alınır. Burada hüküm bulunmaması halinde genel hükümlere (adi kira hükümlerine) müracaat edilir.

Kira Bedeli;

  • Kira bedeli, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde başlangıçta serbestçe belirlenebilir. Ancak sözleşmenin devamı sırasındaki artışlara, kanunla sınırlama getirilmiştir.
  • Kira bedeli sözleşmede belli değilse rayice göre de belirlenmez. Bu durumda kira bedeli ancak banka ödemeleri, makbuz veya ticari defter kayıtları ile ispat edilebilir. Bu şekilde kira bedelinde belli bir teamül oluştuğu da ispatlanamıyorsa kiracının belirlediği bedel kabul edilir.
  • Birbirini takip eden ayların kirasının ödendiğini gösterir şekilde, tahsil edenin imzasının içeren makbuz verildi ise önceki ayların kirasının da ödendiği kabul edilir. Bu durumda artık önceki ayların kira paralarının eksik ya da hiç ödenmediğinden bahisle istenmesi söz konusu olamaz. Ancak Banka hesabına yatırılan kiralar için bu kural uygulanmaz. Bu nedenle banka hesabına yapılan ödemelerde bazen elden ödenmesi halinde makbuz alınması kiracının yararına olacaktır. Aksi halde mükerrer ödeme söz konusu olabilecektir.
  • Kira sözleşmesinde yakıt gideri ve yan giderlerin (temizlik, aydınlatma, su, elektrik parası) kiracı tarafından ödenmesi üstlenmişse bunlar da kira bedelinden sayıldığından ödenmemesi halinde temerrüde ve tahliyeye esas alınacaktır.
  • Kira bedelinin muvazaalı olması.

Uygulamada özellikle iş yeri kiralarında taraflar arasında İki ayrı sözleşme yapılmaktadır. Daha düşük miktarlı sözleşme ile daha az stopaj ödemek için maliyeye verilir. Ancak Yargıtay, düşük bedelli sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğuna, daha yüksek bedelli sözleşmenin geçerli olduğuna hükmetmektedir.

  • Sözleşmede, kira bedeli ödeme günü belirli ve muayyen ise sözleşmede faize ilişkin kayıt yoksa bile vade tarihinden itibaren kira alacağına yasal faiz uygulanır.
  • Sözleşmede, Kira bedeli artırılarak ödenecek kaydı var, ancak oranı belli değilse, kiraya veren kira bedelinin artırılmasını isteyemez. Kiracı, yenilenen dönemde kira bedelini artırmadan da ödeyebilir. Zira kira artış oranı belirli ve muayyen olarak belirlenmemiştir.
  • Kira bedelinin sözleşmedeki artış yapılmadan bankaya yatırılması ve ihtirazı kayıtsız çekilmesi, tarafların kira bedelinde artış yapılmayacağını kararlaştırdıklarını göstermez. Kiraya veren, kira artışının yansıtılmamasından kaynaklanan fark kira bedelini zamanaşımı süresi içinde her zaman isteyebilir.

Kefil;

  • Kefilin kefaleti özel düzenleme yoksa sadece kira alacağına ilişkindir. Dolayısıyla hor kullanma, eski hale getirme gibi tazminatlardan sorumlu olmaz.
  • Kefalet sözleşmelerinde nitelikli şekil şartları öngörülmüştür. (TBK 583. md). Bunlar;
    • Kefalet miktarını,
    • Kefalet tarihini,
    • Müteselsil kefil olması halinde “müteselsil kefilim” ibaresini,

Kefil, kendi el yazısı ile yazmalıdır. Aksi halde kefalet geçersiz olur.

Kira Sözleşmesinin Niteliğinin Tespiti;

  • Kira Sözleşmesinin (kiralamanın) niteliğinin belirlenmesinde açık alanın kapalı alana oranı tayin edilir. Galip vasıf;
    • Açık alan galipse adi kira,
    • Kapalı alan galipse konut ve çatılı iş yeri kirası,

Olduğu kabul edilir.

  • Başlangıçta boş arsa olarak kiralanmasına karşın, sonradan tarafların anlaşması ile sabit yapı yapılmış ise artık burada adi kiradan değil nitelikli kira olan konut ve çatılı işyeri kirasından söz edilecektir.

Stopaj ve KDV;

  • İşyeri kiralarında kira geliri elde eden kiraya verenin gelir vergisi mükellefi olması halinde stopaj söz konusu olur.
    • Kiracı stopajı mahsup ederek vergi dairesine, bakiyesini kiraya verene öder. Yani işyeri kiralarında stopaj yükümlüsü kiraya veren, sorumlu ise kiracıdır.
    • Sözleşmede kararlaştırılan bedel dışında ayrıca stopaj ödemesinin kiracıya ait olduğu kararlaştırıldığında veya kararlaştırılan kiranın net olduğu belirtildiğinde kiracı tarafından sözleşmede yazılı olan bedel kiraya verene ödenir. Bu tutar 0,80 e bölünerek brüt kira belirlenir.
  • Kiraya verenin kurumlar vergisine tabi mükellef olması durumunda KDV söz konusu olur. Bu durumda stopaj mevzubahis olmaz.
    • Sözleşmede kira bedeli brüt olarak belirlenmişse KDV nin kira bedelinin içinde olduğu kabul edilir.
    • Sözleşmede kira bedelinin KDV hariç net bedel olarak kararlaştırılması halinde kiracının ödemesi gereken miktar kira bedeli + KDV olacaktır.

Yeni Malikin Hakları;

  • Yeni malik, kiralananın devri ile birlikte kiraya verenin haklarına sahip olur.
  • Yeni malik, kiralayanı devraldığını ve kira bedelinin bildireceği hesaba yatırılmasını istemelidir. Aksi halde kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini isteyemez.
  • Yeni malik, taşınmazı iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname tebliğ ederek iktisaptan itibaren 6 ay sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliyesini istemesi durumunda ayrıca kira süresinin bitimi beklenmeksizin tahliye davası açabilecektir.

Birlikte Mülkiyet;

  • Kiralanan üzerinde;
    • İştirak (elbirliği) halinde mülkiyet var ise oy birliği,
    • Müşterek (paylı) mülkiyet söz konusu ise pay ve paydaş çoğunluğuyla,

Kiralanabilir.

Sözleşmenin tarafı olmayan malikler, kiracıya karşı el atmanın önlenmesi veya ecri misil davası açabileceklerdir.

  • Paylı mülkiyette kira parası bölünebilir olup her bir paydaş kendi payına yönelik olarak kira tespit davası açabileceği gibi kiracı ile uzlaşmaya vararak diğer paydaşlardan bağımsız bir şekilde hissesine göre serbestçe belirleyebilir.

Kira Tespit Davaları;

  • Kira tespit davası ancak konut ve çatılı işyerleri için mümkündür. Adi kira ve ürün kiralarında tespit davası açılamaz.
  • Tespit davasını;
    • Kiraya veren açabileceği gibi,
    • Kiracının da açmasında hukuki yararı olduğu kabul edilmektedir.
  • Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.
  • Kiranın başlangıcından itibaren 5 yıl tamamlanmasından sonraki 6. yıl için açılabilir. Yeni kira bedelinin tespitinde;
    • Kiralananın durumu,
    • Ortalama tüfe,
    • Emsallere göre kiralananın boş olarak getirebileceği kira bedeli,

Dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilir.

Kullanım süresine göre %5 ila %20 arasında indirim yapılır. 3 yıl için %5, 10 yıl için %10, 15 yıl için %20 şeklinde indirim uygulanmaktadır.

  • Yeni Kira bedeli tespiti, endekse göre belirlenenden az olamaz.
  • İştirak (elbirliği) halinde tüm paydaşların birlikte açmaları gerekir.
  • Paylı mülkiyette her paydaş kendi hissesine nispeten dava açabilir.
  • Harç aylık kira farkı üzerinden hesaplanır.
  • Vekalet ücreti, aylık kira bedeli farkının yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir.

Alt Kira İlişkisi;

  • Alt Kira Kullanım Hakkının Devri, alt kira ilişkisidir.
    • Adi kirada, sözleşme ile yasaklanmaması halinde devri serbesttir.
    • Konut ve çatılı işyeri kirasında ancak yazılı rıza varsa devir serbest, aksi halde yasaktır.
    • Ürün kiralarında kısmi serbestlik vardır.
  • Asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı alt kiracıya da sirayet eder. Alt kiracı, asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı nedeniyle tahliye edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Devri;

  • Sözleşmenin devri, alt kiracılık ilişkisinden farklıdır. Sözleşmenin devrinde eski kiracının yerine yeni kiracı geçer.
  • Kiracı, kiraya verenin yazılı onayını almadan kira sözleşmesini devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren, yazılı rızasını haklı bir neden olmaksızın vermekten kaçınamaz.
  • Kira sözleşmesinin devrinde eski kiracı, kira süresinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle yeni kiracı ile birlikte müteselsil sorumludur.

Kira Sözleşmelerinin Gerekçe Belirtmeden Sona Erme Halleri;

  • Adi kiralarda; belirlenen süre sonunda kira sözleşmesi sona erer. Ancak;
    • Bir ay içinde tahliye davası açılmazsa (İİK 272. md),
    • Süre bitim nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapılmazsa,
    • Sözleşmenin uzatılmayacağına ilişkin kiracıya ihtar gönderilmezse,

Adi kira süresiz hale gelir.

Süresiz hale gelen adi kiraların tahliyesi, aşağında Tahliye Davaları başlığı altında izah edilmiştir.

  • Ürün kiralarında; belirlenen süre sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü rızaları ile birer yıllık sürelerle yenilenmiş sayılır.
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında; gerekçe belirtmeden fesih halleri;
    • Kiracı tarafından; kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün öncesine kadar bildirim yapılmışsa, herhangi bir sebep gösterilmeden sözleşme feshedilebilir. Böyle bir bildirim yoksa sözleşme bir yıl uzar.
    • Kiraya veren tarafından; uzamış kira süresi 10 yılı doldurmuşsa herhangi bir sebep gösterilmeksizin tahliye hakkı doğar.

Tahliye Davaları;

  • Birden fazla kiracı varsa hepsine birden ihtar çekilip dava açılmalıdır. İhtarda noksanlık varsa açılan dava, dava şartı eksikliğinden reddedilir.
  • Tahliye istemlerine ilişkin ihtarnamelerde, ihtarnamenin kim tarafından, hangi tarihte keşide edildiğinin Noter ihtarnamesi ile tespit edilmesi gerekir. Aksi halde tahliye davası netice vermeyecektir.
  • Kiraya verenin (Konut ve çatılı işyeri kiralarında) tahliye nedenlerinde sınırlı sayı prensibi vardır. Örn; Kiracı, kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sona ermesi nedeniyle feshedebilirken bu imkân kiraya verene verilmemiştir
  • Sözleşmenin sonra erdiği tarihten ya da tahliye taahhüdünden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kira dönemi sona ermeden ihtarname çekilmişse bir sonraki kira dönemi sonuna kadar dava açılabilecektir.
  • Sadece kira bedelinin ödenmemesi değil yan giderlerin de ödenmemesi durumu temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir.
  • Temerrüt nedeniyle tahliye davası, ödemeye ilişkin ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün geçmesi halinde açılabilir. Aksi halde tahliye istemi dava şartından dolayı reddedilecektir.
  • Tahliye davalarını kiraya veren açabilir. Kiraya veren, malik değilse malik öncelikle malik olduğunu bildirmeli, sonrada ödememeyi ihtar edip süre verdikten sonra ödenmezse o takdirde tahliyeyi isteyebilecektir.
  • Belirsiz süreliye dönen adi kira sözleşmelerinde kiracı tahliye edilmek istenirse TBK 329. md. deki sürelere uygun olarak önceden fesih ihtarının yapılması gerekir.

Buna göre bu fesih ihbarının süresinin tespit edilirken, kiranın başlangıç tarihine göre 6 aylık dönemlere bölünür. İhtarname, belirlenen bu 6 aylık dönemin sona ermesinden 3 ay öncesine kadar gönderilmelidir.

  • Konut ve çatılı işyerleri belirsiz süreli ise;
    • Kiraya veren bakımından sözleşmenin başlangıç üzerinden itibaren 10 yılı geçmiş ise tahliye için yasal sebep gerekmez.
    • Kiracı bakımından tahliye için ayrıca bir yasal sebebe gerek yoktur.
  • Adi kira ve ürün kiralarında tahliye için sürelere uygun olarak feshi ihbar yeterli olup başkaca bir sebebe ihtiyaç yoktur.
  • Kiracı olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu değildir. Ancak hor kullanımdan doğan yıpranmalardan sorumludur.

Erken Tahliye

Kiracının sözleşme süresi sonunu beklemeden kiralananı erken tahliye etmesi halinde, kiracı kira dönemi sonuna kadar değil taşınmazın kiraya verilmesi için gereken makul süre kadar kira bedelinden sorumlu olacaktır.

Anahtar Teslimi

Konut ve çatılı işyerlerinde kiralananın teslimi, ancak anahtarın verilmesi/teslimi ile olur. Anahtar teslimi yazılı şekilde yapılmalıdır.

Posta kutusuna, komşusuna bırakılan anahtar geçerli bir anahtar teslimi teşkil etmeyeceğinden kira sözleşmesi sona ermeyecek, aksine kiracının kira borcu devam edecektir.

Zamanaşımı süreleri;

  • Kira bedelinin tahsilinde 5 yıl
  • Sözleşmeden doğan alacaklar için 10 yıldır. Bunlar;
    • Faydalı ve zorunlu masraf,
    • Hor kullanmadan doğan zarar,
    • Ödenmeyen yan gider borcu, vergi borcu gibi.

Görevli Mahkeme;

Kira uyuşmazlıklarından doğan her türlü davaya bakmaya Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Taraflar tacir de olsa kira sözleşmesine dayalı ihtiyati haciz, kira alacağı gibi istemlerde Asliye Ticaret Mahkemeleri değil Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Kira Hukuku ile ilgili Verdiğimiz Hizmetler

  • Kira Sözleşmesinin düzenlenmesi,
  • Kira Bedelinin Tespiti davası,
  • Kira Bedelinin Uyarlanması davası,
  • Kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf talebi (Kiracı tarafından),
  • Kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanan tazminat,
  • Tahliye,
    • Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle,
    • İki Haklı İhtar Nedeni ile
    • İhtiyaç Nedeniyle,
    • Tahliye Taahhüdü Nedeniyle,

Kira Hukuku ile daha kategorik ve ayrıntılı yazılarımızı, Makalelerimiz Bölümünde inceleyebilirsiniz.